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Quelle caution pour louer un bien immobilier ?

Quelle caution pour louer un bien immobilier ?

Acquérir un bien immobilier assure une grande satisfaction. Et c’est le désir de tous. Ainsi, pour louer un bien immobilier, une bonne garantie (caution) est donc nécessaire. C’est à ce propos, que cette interrogation est posée afin de mieux connaître les dispositions à prendre. Avant un quelconque détail, il est important de clarifier la notion de bien immobilier et de caution.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier ?

Par définition, un bien immobilier est un bien qui ne peut être déplacé. Cependant il trois types de bien immobilier notamment le bien immobilier par nature (parcelles, bâtiments) le bien immobilier par destination (meubles scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés)et le bien immobilier par objet(services fonciers, les servitudes, l’usufruit, etc.)

Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution est un engagement financier pris pour soi-même ou pour un autre. Plus loin, c’est une somme versée au propriétaire pour garantir l’exécution de ses charges locatives. C’est également une sorte de réserve financière dans laquelle le propriétaire puisera en fin de bail, pour réparer tous les préjudices causés par le locataire.

Comment ça marche en Afrique, la caution ?

Dans la majorité des pays africains comme le Bénin, la caution est définie suivant une loi de bail établie par le gouvernement. Le bailleur s’adapte à cette loi ainsi que l’acheteur (locataire). Ce qui ne se faisait pas auparavant dans plusieurs pays africains. Le plafond de caution ou d’avance est fixé en fonction des réalités de chaque pays. Nous nous sommes intéressés à cinq pays africains que sont le Bénin, le Togo, la Côte-d’Ivoire, le Sénégal et le Maroc.

Le bien immobilier et la caution au Bénin

Louer un bien immobilier (immeuble, bâtiments, bureaux…) au Bénin, requiert une caution qui est obligatoire pour le locataire. Ceci avant l’accès au bien immobilier.

Affaire d’intervention de loi !

Pour éviter certaines arnaques ou escroqueries et favoriser toutes les couches surtout les plus modestes, une loi a été promulguée et vulgarisée en République du Bénin. Il est question d’un texte de loi de 90 articles, répartis en cinq titres, qui réglemente désormais le bail au Bénin. Cette décision du gouvernement a été adoptée le 24 avril 2018 par les parlementaires. Ceci étant, le plafond de caution est fixé à trois mois au Bénin. Et est restituable à la fin du bail. A cet effet l’article 58 de la loi, en ses alinéas 1er et suivants prévoit que « le prix maximum du loyer annuel est fixé au maximum à 8% de la valeur réelle du logement, de l’appartement ou de l’immeuble. En cas de location au mois, le montant du loyer mensuel ne peut en aucun cas dépasser le douzième du loyer annuel. Le montant du cautionnement à titre de garantie ne peut excéder une somme correspondant à trois mois de loyer ». Il faut noter que certains propriétaires par le passé exigeaient plusieurs mois (six à sept) de caution. Le Bénin n’est pas le seul pays africain qui traite affaire de caution dans les biens immobiliers.

La caution dans le bien immobilier en Côte-d’Ivoire

En matière de location de biens immobiliers en Côte-d’Ivoire, il n’existait aucune réglementation auparavant qui fixe le dépôt de garantie ou de caution. C’est plus tard que de nouvelles dispositions concernant la question de caution ont été prises. Et ce, grâce à l’initiative de la chambre du droit des affaires et de l’immobilier (CDAIM) en septembre 2015. Ainsi, l’article 5 de ces dispositions relatives au contrat d’habitation en Côte-d’Ivoire fixe le plafond à deux mois de caution et un mois d’avance. De même, au terme de l’article 4, l’augmentation du loyer, qui n’est possible que tous les deux ans, est plafonnée à 10% du loyer. Les locateurs ou acheteurs sont désormais épargnés des cautions exorbitantes voir exagérées (un an de caution) par les bailleurs. En outre, le Sénégal en est de la partie.

Aussi le Sénégal, dans l’affaire caution

Comme dans certains pays, au Sénégal, la question de caution dans le bien immobilier est aussi de mise. Généralement elle se présente sous la forme d’un dépôt de numéraires consigné chez le bailleur par le locataire. Elle vise à garantir en fin de bail le paiement des charges susceptibles d’incomber à ce dernier. Contrairement aux autres pays ci-dessus abordés, au Sénégal, le plafond de caution doit être limité à deux mois. Et ceci sans les charges et est restituable en fin de bail. Peuvent être déduits de cette garantie, seuls les frais éventuels de remise en état des lieux susceptibles de vous incomber. Le locataire a donc intérêt de réclamer la caution à la fin du contrat et le bailleur a l’obligation de les restituer. Cependant cela doit être inclut dans le contrat avant d’être en possession du bien immobilier. Par ailleurs, le pays de Faure est aussi au rendez-vous.

La caution au Togo, une autre réalité

Au Togo, la question de caution en est une autre réalité. Le logement privé est régi par une Loi datant de 1948. Il n’y a pas de réglementation spécifique concernant le marché de la location. Généralement, il est demandé au locateur ou acheteur de payer trois (03) mois de caution et trois (03) de loyer en avance. Mais grâce à l’intervention d’une agence immobilière, les frais s’élèvent normalement à un mois de loyer. Il faut noter que certains propriétaires demandent parfois un an voir plus d’avance ou de caution, car aucun plafond n’est fixé.

Le Maroc, un de la fraction

A l’instar des autres pays, le Maroc ne manque pas dans l’affaire caution dans le bien immobilier. Au Maroc, la caution appelée dépôt de garantie ne doit pas surpasser deux (02) mois de loyer. Elle nécessiterait la dissimulation des loyers non dus et les décadences occasionnées par le locataire. Par suite, cette caution être restituée dans un délai maximum de deux (02) mois à compter de la date de remise du bien loué par le locataire.

En résumé, la caution se définie selon les réalités de chaque pays suivant une loi établie. Il est donc important de savoir que le montant de garantie ne produit pas d’intérêt au profit du locataire, c’est plutôt le montant initial déposé qui lui est restitué.

Justine O. LAOUROU

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